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都市農家のために 土地の評価額が下がる方法を徹底的に探っていく 【税理士:清田幸弘】

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都市農家を救う代表税理士に
経営方針とブランディングについてお聞きしました。

 

都市農家の不動産経営や相続問題に強い清田幸弘氏。日本トップクラスの広大地案件取扱い事務所として、地主層からの評価も高い。一貫した都市農家対策で年間200件以上の講演も行う清田氏が、都市農家の相続をするに至った発想の起点をうかがいました。

――清田さんは都市農家の相続に強いイメージがありますね

清田:私がこの業務に就いたのは、家の税金をどうにかしたいとの思いからです。実家が横浜の緑区の農家なものですから、うちの相続税、所得税をどうやって減らせるか、それが発想の起点です。

都市農家の農業所得は低いと思うのに、相続になると莫大な(数千万~億)単位の税金が取られるというのが実態ですので、その部分で備えていかないと家が成り立たないなという思いを持って事務所を展開していったっていうのが実態ですね。

この分野に強い人っていうのは殆どいなかったですね。それに気がついて、それを徹底的にやっていこうと決めました。

――それはいつですか?

清田:税理士になるときに気がつきました。こちらの業界に来ましたら、一見良さそうに見えている先生が、実は都市農家に強くないということが非常に良くわかりました。ですから自分でなるしかないなとこの道を究めたんですね。

税理士さんと言うのは、すべての税金がわかるというイメージを持っているじゃないですか?

先生というだけで、相続のことも法人のこともすべて知っているんじゃないかという風に見えちゃいますよね。ところがそんなこともないんだっていうのを強く感じました。

 

 
私が開業して一番最初に土地の評価について思ったのは、「市街化調整区域の雑種地の評価」っていうのがあるんですが、これは農地を無断転用した場合、調整区域の農地っていうのは原則として家が建たない。

家が建たない調整区域に、ご自宅があってその隣に畑がある。調整区域の農地っていうのは、農地以外に基本的に転用できない。なおかつ農業者でなければ買えない。ですからこの農地については通常の場合、路線価の倍率方式で評価するんですが、そうすると自宅が一億ならこの農地は1千万とか通常の評価はそんなものなんですね。

ところがですね、これを無断転用して駐車場にしておくと、周りの土地に批准しなさいよとなる。一見似たようなものが自宅じゃないですか。そうすると1億の評価になってしまうということなんです。

実際農業者以外買えないそんな土地、売れるわけがないですし、本来は二束三文の土地ですよね。それを1億で評価しろというのは変ですよね、売れないわけですから。それで私は徹底的に調べたんです。当時、相続の専門家として税務署OBのとある先生にその話を聞いたら、それは通達上考えると、それは1億で評価すべきものだというんですね。でも実際売れないじゃないですか。

それで、土地の評価額が下がる方法を徹底的に探っていったら、2分の1に評価をするんだとか、あるいは農地批准でやるんだとかいろいろな意見が聞こえてきたんですね。じゃあ土地の評価って1つじゃないんだなと。なおかつ1億で出している先生も山ほどいるわけですね。

うちはずっと半分でやっていましたけど、そんな世界なんです。知る人ぞ知るみたいな不思議な世界ですよね。

――確かに法律上は1億で計上しても問題はないですね

清田:でも納税者としてはたまらない。それによって数千万、億単位で税金多く払ってる地主さんというのは山ほどいる訳なんです。更生の請求と言うのは昔からあって、やっている業者さんはいました。開業してから、相続の土地の評価を知っている先生っていうのは非常に少ないんだと、これは決定的に私がその時気がついたんですね。

周りの相続案件に詳しいという先生方が、5000万の評価で済む土地を1億で評価しているということがかなりあります。税率が5割の方だったら、半分だとして2500万余計に税金を払っているわけなんですね。

そんなことが山ほどあります。今でいう「広大地評価」とかの原型ですね。だから勉強しないことは悪ですよね。
――納税者は、税理士さんが知っている前提でお願いしますよね。
 
清田:本来であれば一般の方より知っているだろうけども、実は土地の評価についてはほとんど知らないっていう先生が、平気で相続税の申告書を書いている実態があるわけですね。だから税理士によって、税金が違うだなんて思わないじゃないですか。それを私はわかったんで、徹底的にやったら今のような事務所になっちゃったと言うのが実態ですね。簡単な話ですよ。

――他の先生方は怠けてたのでしょうか?

清田:怠けていたというより知らないんです。案件がないというのもあります。そもそもたまにしかやらない業務で、高くても納税者はわからないから文句言わない。税務署とやり合う可能性があるんだったら、やり合わない方がいい。それで成り立ってきちゃった世界なんですね。

ですからうちでは、税金は徹底的に安く、それがベースですね。あとは税務調査を受けない仕事をする。去年は405件案件をやっていまして、税務調査は1件です。うちの場合は超大型案件もやっていますので、割合大型案件が多いですね。


・プロフィール

都市農家を救う代表税理士

ランドマーク税理士法人 代表:清田 幸弘(せいた ゆきひろ)

税理士、行政書士、農協監査士、宅地宅建取扱士。丸の内相続大学校・丸の内相続プラザ主宰。

横浜農協(旧横浜北農協)に9年間勤務。1997年、清田幸弘事務所(現:ランドマーク税理士法人)設立。現在、農林中金、全農神奈川県本部、横浜農協等で顧問税理士を勤める。農協連合会や各農協等で多数の講演も行っている。都市農家の資産税が専門。『都市近郊農家・地主の相続税・贈与税(財務研究会出版局)』や『都市農家さん!地主さん!その税金は払い過ぎ!(あさ出版)』など都市近郊農家に関する著作多数あり。最新著書に『都市農家・地主の税金ガイド 平成28年度(税務研究会出版局)』がある。
 

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