宅地建物取引業の免許

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皆さんは、宅地建物取引業と言う言葉をご存知でしょうか。

宅地建物取引業とは、一般的に皆さんが目や耳にする、不動産屋さんなどの事を意味します。アパートやマンションなどの賃貸物件を借りる時や、マンション、一軒家の購入をする場合に、売り手と買い手の間に立って仲介をしてくれるのが、この宅地建物取引業です。

宅地建物取引業の免許を取る前に、基本的に必要とされるのが宅地建物取引士と言う、士業の免許となります。これは国家資格となっており、事業所の人数にもよりますが、この宅地建物取引士の国家資格を持っている人を一定の人数おいておかなければなりません。

勿論、会社を作って宅地建物取引業を行う経営側となり、自分が宅地建物取引士の資格を持っていなくても、他の従業員が持っていれば大丈夫です。

しかしながら、その方が何かしらの理由によって会社を辞めてしまうような自体となれば、宅地建物取引士の免許を所有している人がいないと言う事になる為、会社は次の新たな資格（宅地建物取引士）を持っている人を雇うまでは事業を行ってはいけない事となっておりますので、基本的には宅地建物取引業を行おうとする方自身が、宅地建物取引士の国家資格を持っている事が通常であると考えて頂ければと思います。

では、晴れて宅地建物取引士の国家資格に合格し、宅地建物取引業を行う場合に、どのような許可や申請などが必要となるのかを見て行きましょう。

1.宅地建物取引業の免許の種類

そもそも、あなたが宅地建物取引士の国家資格を持っていると言うだけでは、会社を設立し、事業を開始する事はできません。宅地建物取引業を行う際には、必ず宅地建物取引業免許と言うものが必要となります。

その必要となる、宅地建物取引業免許の種類は以下の2つになります。
・大臣免許（国土交通大臣）：２以上の都道府県に事務所を設置して宅地建物取引業を営む場合に必要になります。
・知事免許（都道府県知事）：１つの都道府県のみに事務所を設置して宅地建物取引業を営む場合に必要になります。
この二種類に分類されております。

２つ以上の都道府県に事務所を設置する場合の、大臣免許に関してですが、これは、事務所が２つあるかどうかではなく、その２つの事務所がどこに設置するのかと言う事がポイントとなります。

ですので、例えば同じ県内に２つの事務所を設置する場合であれば、知事免許で良いと言う事になり、大臣免許が必要な場合には２つの事務所が異なる都道府県に設置されている場合に必要と考えておいてください。

1-2.宅地建物取引業の定義

宅地建物取引業者を営む者には宅建業法の中に確定的な定義が存在しています。
★１つ目が、「宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行う」
★２つ目が、「宅地又は建物について他人が売買、交換又は賃借するにつき、その代理若しくは媒介をすることを業として行う」
とあります。

つまり、業として行うと言う事（それを事業として運営して行くという意味になります）がポイントとなるでしょう。客観的に見て、明らかに不動産に関する業、経営、運営をしているとみなす事ができるのであれば、この宅地建物取引業の免許が必要だと言う事となります。

2.宅地建物取引業の免許には失効がある

宅地建物取引業の免許を持っていたとしても、半永久的に使えると言うわけではありません。この免許は、５年ごとに更新をしなければならないのです。更新をしなければ、失効する事となり、宅地建物取引業として経営をする事は不可能となります。

失効に関する事由に関しては次の通りとなります。
①５年ごとの更新に関する手続きを行わず、受けていた免許の有効期限が満了した場合。
②免許の換えに際して、新しい免許を受けた場合。
③事業を廃業とした場合などに、その届出を行った場合。
④個人で運営している宅地建物取引業者が死亡したり、合併などによって消滅した場合。
⑤④に該当する事実が判明した場合。
⑥宅地建物取引業の免許を取り消された場合。
以上の６点が失効の事由となっています。

あなたが継続して宅地建物取引業を行うつもりであれば、免許の更新は絶対に忘れないようにしてください。

3.宅地建物取引業の免許を拒否される場合

宅地建物取引業の免許は欲しいと思った方が免許の申請をすれば、誰でも免許を貰えると言うものではありません。申請をしても、免許を拒否される理由としてはどのような事が上げられるのでしょうか。

ここでは大きく2つに分類して免許を拒否される理由を解説していくことにしましょう。
①記載漏れや、虚偽の記載など。
これは、申請をする際に、添付をしていた書類につき、記載漏れがある場合や、虚偽（嘘）の記載があった場合が該当します。
更に、拒否の記載をした場合についてですが、当然の事ながら免許の申請は拒否される事になりますし、嘘をついているわけですから、100万円以下の罰金に処される事になりますので、絶対に嘘の書類を提出しないように注意して下さい。

②成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ていない人。
成年被後見人や、被保佐人と言うのは、体が不自由であったり、何かしらの理由によって自身で契約や、判断をする事が難しい場合に、裁判所によって代理人を立てられている人の事を意味します。

また、破産者で復権を得ていない人と言うのは、自己破産をした人は、法律上「破産者」と言う扱いになっています。このような方々は、制限を受けている事になります。
ただし、復権と言い、この制限を解除されて、一般の人と同じ状態に戻る事があります。ここでは、この復権を得ていない人も、宅地建物取引業の免許を拒否される事になります。

③宅建業法の法律の中にある項目の一部（※66条1項8号、若しくは9号）に該当し、免許を取り消されており、その取消をされた日から5年を経過していない人。

④上記※に該当するとして、免許の取消をされたり、その処分の聴聞（ちょうもん）の日や場所の公表をされた日から、処分をする、しないを決める日までに、解散したり廃止をする事を届ける事によって処分から免れた人で、その届をした日から5年を経過していない人。

⑤上記④の期限の内に、合併するなどして消えた法人（会社など）、または、解散や廃業の届をした法人の聴聞の公表される日より前の60日以内に役員であった人で、その消えた、若しくは届をした日から5年を経過していない人。

⑥犯罪を犯し、禁固刑以上の刑に処された人で、その刑期が終わる、若しくは刑の執行を受ける事が無くなった日から5年を経過していない人。

⑦宅建業法、又は暴力団員によって、不当な行為の防止等の法律に対し、規定違反をした等の事によって、又はその他暴力行為の処罰に関係する法律の罪を犯してしまい、罰金の刑を処された人が、その刑を終えたり、執行を受ける事がなくなった日から5年を経過していない人。

⑧宅建業免許の申請をする前の5年間の間に、宅建業に関して不正を行った人や、著しく不当な行為をしたとされる人。

⑨宅建業を行うにあたり、明らかに不正や不誠実な行為をするとされる人。

⑩宅建業の営業を行うに当たって、未成年である場合、その未成年の法定代理人（親や、その法定代理人が法人である場合はその役員を含みます）が上記のいずれかに該当している人。

11法人でその役員若しくは、政令で定められている使用人のうちに上記の①～⑨までのいずれかに該当している人。

12暴力団員等が、その事業活動を支配する人。

13宅建業を行う時は、従業員の数に合わせて法律により何人の宅地建物取引士の国家資格を有している人を置いておかなければいけないと言う規定があります。この規定の人数に到達していない人。

このように、拒否をされる理由としては、細かく規定が設けられている事がわかって頂けたと思います。法律的に条文がある為、少し噛み砕いて掲載させて頂いていますが、法律における条文と言うのは、一般の方にとっては、非常にわかりにくく、理解しにくい項目だと思われます。
ですが、免許を受けたいと言う人が、それまでの人生の中で、常識から逸脱した行為などを行っていないのであれば、そこまで気にする必要はないと言えますので、ご安心下さい。

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