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なぜ失敗する!?不動産業の独立が難しい理由

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不動産業界は比較的、独立して自分の会社を興す人の多い業界とされています。ある程度業界での経験を積んで、一定数の顧客がつくようになった営業担当者であれば、会社に属するよりは自分の会社を持ちたいと考えるのは自然なことなのかもしれません。しかし実際には、そうして起業した人の多くが苦戦を強いられるようです。

こちらでは、不動産業の独立が難しい理由について解説します。

経営難に陥る理由の多くは資金不足

不動産業を新たに始めた人が苦戦を強いられる理由のうち、最も大きなものは資金不足と言われています。会社を起業するためには、どのような業界であってもある程度の資金は必要ですが、不動産業は特に、初期の資金がかさみがちです。

主にかかる費用を挙げていくと、まず、「保証協会への加入費用」というものがあります。

不動産業を新たに始める場合には通常、営業保証金というものを供託所に納める必要があります。これは、不動産取引の相手側が何らかの損失を被った場合に、その損失を弁済するためのものとして預け入れるものです。消費者保護の観点から、支払いが不動産会社に義務付けられていて、宅地建物取引業の免許を取得した日から3カ月以内に納めないと、免許が取り消されてしまうこともあります。

この営業保証金の額は1,000万円です。そのまま払えば間違いなく、不動産業を開業するにあたっての一番大きな費用となります。ただし、この1,000万円の預け入れを免除してもらう方法もあります。それは、保証協会という協会に入会することです。

入会金20万円と保証金60万円を支払う必要がありますが、ここに入会することで1,000万円の支払いが免除になるのですから、加入することは必須となるでしょう。次にかかる費用として、「宅建協会への加入費用」があります。これは加入が義務付けられているわけではありませんが、加入することによってレインズという、全国の不動産情報を交換するシステムの使用ができるようになります。

使えないときの不利益を考えると、これも事実上必ずかかる費用と言えます。ちなみに入会金は60万円です。この「保証協会への加入費用」と「宅建協会への加入費用」の2つで、おおよそ200万円程度の出費をすることになります。 他に、事務所を借りるための家賃も見逃せない出費です。

事務所の広さや、そこの家賃相場にもよりますが、どんなに安かったとしても数万円程度は毎月かかることが想定されますので、あらかじめしっかりと準備しておかなければなりません。

不動産業を始めるためには他にも、諸々の費用がかかります。例えば、不動産情報誌や不動産情報サイトへ物件情報を掲載するため、宣伝広告費がかかります。さらに、電話やファックス、コピー機、パソコンや机・椅子などの事務用品も、会社を始めるためには必要不可欠です。

これらを全て揃え、毎月の通信費なども考え合わせると、少なくとも600万円程度は開業資金として準備しておく方が良いと言われています。勿論、全ての人が簡単にこれだけの資金を準備できるわけではありません。多くの人が、初年度は大体マイナス500万円程度からのスタートとなるようです。

そこに加えて、会社の営業を開始しても、経営が軌道に乗るまでには時間がかかります。なぜならば、物件を借りる側から見た場合に、同じ物件情報であれば、実績のある会社と設立したばかりの会社では、実績のある会社の方が安心と感じる人の方が、やはり多いからです。そういう事情から、会社の営業を開始したとしても、最初の数年間は厳しい経営を覚悟しなければなりません。

不動産業の独立が難しい理由はこのような点にあります。色々なところにそれなりに多額の費用がかかり、経営が軌道に乗るまでも時間がかかるため、持ちこたえられずにドロップアウトせざるを得なくなってしまうのです。

では、どうすればドロップアウトする前に経営を軌道に乗せられるのでしょうか。

ただ単に費用を節約すれば良いというわけではなく、お金の上手な使い道を考えることがポイントとなります。利益に直結するようなところだけに、お金を使うのです。例えば、費用のうち大きな割合を占める事務所の家賃ですが、最初から立派なオフィスを構える必要はないはずです。必要最小限の広さにしてできるだけ家賃を節約し、その分を宣伝広告費にまわすなど、工夫することが大切です。

また、経営が軌道に乗るのに時間がかかっている原因について冷静に分析することで、より早く事態を打開できる可能性もあります。

例えば、会社に属していたときには簡単に契約を取ることができていたのに、独立後には思うように顧客を掴むことができていない状況があったとします。通常であれば単に、開業したばかりだからと考えがちですが、もしかすると、会社時代に使用していた営業マニュアルや書類作成のノウハウ、さまざまなツールの助けが大きかったのかもしれません。

このように、自身の力や状況を見つめなおすことで原因が分かったならば、会社のやり方の中からできることは真似をしていくことで、状況も徐々に改善に向かいます。

予期せぬ事態で発生する費用にも注意

会社経営には予期せぬ事態がつきものです。不動産業も例外ではありません。むしろ、不動産業の場合には扱う商品が大きなものだけに、不測の出来事で発生する損害が、他よりも大きなものとなる可能性が高いとも言えます。

例えば、扱う不動産に欠陥が見つかったとしたらどうでしょうか。当然のことながら、修理しないことには新たに入居者や所有者を募集することはできません。そのための修理費用として、莫大な費用がかかってくることになります。

欠陥だけではなく、近年ニュースなどで取り上げられることが増えている建物の老朽化も、考慮しなければならない問題です。老朽化の進んだ建物では新たに入居者を募集することはなかなか難しくなりますので、あらかじめ建物をリフォームするなどして対応しなければなりません。

そのためにやはり、多額のリフォーム費用が必要となります。また、近くに高層マンションが建つことによってその辺りの住環境が変わってしまい、それまで入居していた人が住みづらくなり離れていってしまう可能性も、常にあります。

いずれにしても、予期していないことは起こるものです。あらゆる事態に備えておくことが、不動産業開業を失敗しないための大切なコツと言えるでしょう。

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