事業承継での不動産購入は有利になる？メリットやデメリット、注意点を徹底解説

事業承継のやり方次第では、多額の相続税が発生します。相続税が多いとスムーズに事業を引き継げない可能性があるため、注意をしなければなりません。このような問題を避けるために、経営者は「不動産を購入する」などの対策を試みています。ここでは、事業承継の相続税を少なくする方法を取り上げます。

不動産購入で相続税対策をするメリットやデメリット、注意点なども紹介しましょう。

事業承継の相続税を少なくする方法１「生前贈与をする」

事業承継に伴う相続税を減らしたい場合、可能な範囲で生前贈与をしてしまうのが1つの方法です。相続税が発生するのは、被相続人である経営者が亡くなったときです。このような場合は、被相続人が所有していた資産に応じて一定の税金を納めなければなりません。

相続税は申告期限や納付期限が決まっているため、被相続人が亡くなった後は速やかに資産の額を把握して、税金の額を計算する必要がでてくるでしょう。

一方、経営者の資産を生前に子供などに譲ったときは、相続ではなく贈与として扱われます。 贈与の場合にも、相続税と同様に一定の割合で贈与税がかかります。ただ、贈与税は、場合によっては納付猶予や免除を受けることが可能です。事業承継税制では、100パーセントの割合で贈与税の納付猶予や免除が受けられることになっています。

この制度を利用するにあたっては、いろいろな条件を満たす必要があります。したがって、すべての人が事業承継制度の恩恵を受けられるわけではありません。ただ、適用される条件は徐々に緩和されているため、利用できる人の幅は広がっています。

けれども、誰が事業を承継するかでもめているときなどは、現実的に生前贈与が難しいかもしれません。しかしながら、もしも条件に該当して生前贈与ができた場合には、相続税を最小限に抑えられる可能性があります。

事業承継の相続税を少なくする方法2「不動産を購入して純資産を減らす」

不動産を購入するのも、事業承継にともなう相続税を減らす方法の1つです。不動産を買うときには、不動産業者などにたくさんのお金を支払います。預金からすべての購入費用をだす場合は、純資産の額も減るでしょう。ただ、不動産には資産価値があるため、支払ったお金の分だけ純資産が減るわけではありません。

不動産の価格は、固定資産税評価額や路線価などを参考にして算出します。純資産の額を計算する場合は、このような不動産の価格を支払った購入費用から引く必要があります。 固定資産税評価額や路線価などから計算した不動産の価格は、売買の相場よりも安くなるのが一般的です。

新たに手に入れた不動産の資産価値が低ければ、純資産の額も減ります。このような場合は、発生する相続税の額もいくぶん少なくなるでしょう。

事業承継で不動産購入をする場合、金融機関からお金を借りる方法もあります。こういった方法を取ると、借りた金額が負債になるため、やはり純資産の額を減らせます。純資産の額をどのくらい減らせるかが、お得に事業承継をするときのポイントになるでしょう。

相続税対策で不動産購入をするメリット

相続税対策で不動産を購入するメリットは、何と言っても純資産の額が減らせることです。相続税を少なくしたい人にとって、このような点は大きなメリットになってきます。また、購入した不動産を新たな資産として活用できる点も1つのメリットになるでしょう。例えば、賃貸マンションなどを購入した場合は、後に家賃収入などが得られる可能性もあります。

また、土地の場合も、その場所に事業用の建物を建てたり、土地を活用して新しいビジネスを始めたりすれば、大きな収益が期待できます。預貯金などと違って、不動産のような固定資産は一度手に入れると流動化しにくいのが特徴です。 さらに、金融機関のローンを利用するときには、購入した土地や建物を担保として提供できることもあるでしょう。

担保がある場合、借りられるお金の金額が増えることも考えられます。他にも、無担保のときよりも信用が増すため、スムーズに審査に通りやすくなるかもしれません。このように、資金繰りの選択肢が広がるところも、不動産を購入するメリットになってきます。

相続税対策で不動産購入をするデメリット

不動産を購入するデメリットになるのが、その後の運用にリスクがあることです。投資用に賃貸マンションを購入した場合、順調に入居者が増えれば問題はありません。しかし、賃貸物件には常に空き室のリスクがともないます。その上、入居者による家賃の滞納などが発生すると、対応に手を焼く可能性がでてきます。

購入した不動産のリフォームやリノベーションをする場合は、膨大な金額の初期費用が発生するケースもあるでしょう。費用をかけたにもかかわらず、家賃収入などがスムーズに得られないときは、予想外の赤字がでてしまうかもしれません。

デメリットの2つ目は、固定資産税がかかることです。不動産を所有していると、土地や建物の評価額に応じて固定資産税が発生します。その年の固定資産税を毎年自治体に納付しなければならないため、不動産を所有している間は維持費がかかります。なお、固定資産税は分割で納付もできますが、支払うタイミングによっては督促手数料や延滞金などが発生してしまうのが難点です。

また、不動産の価値が高いときは、固定資産税の金額も上がります。このような場合は、税金の負担が大きくなる可能性があります。

不動産を購入するときの注意点

事業承継の相続税対策で不動産を購入する場合、注意点があります。例えば、「負債が増え過ぎないようにすること」です。

純資産の額を減らそうとするあまり、必要以上に多額の融資を受けてしまうと、完済するのが難しくなる恐れがあります。金融機関からお金を借りていても、経営が順調なときには無理なく返済ができるでしょう。ただ、何らかの理由で事業不振に陥ったときには、返済を続けるのが困難になるかもしれません。

事業承継のコストが抑えられても、後の返済の負担が増えてしまうと本末転倒になってしまいます。 したがって、ローンなどで純資産の額を減らすときには、負債と資産のバランスをチェックして、無理のない方法を考えることが大切です。

また、物件の選び方にも注意をしましょう。将来、赤字がでそうな物件は、事業承継の際にも購入を避けたほうが無難です。入居者が減少している賃貸マンションなどは、特に注意する必要があります。さらに、運用するのに莫大な初期費用がかかったり、維持費が高くついたりする不動産も、慎重に購入を決めるのが賢明です。

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